海南高速儋州炒地皮成冤大头：1个月溢价70%接手
本报
罗三秀南国海岛的一块地皮，短短一个月时间，升值71.43%，这不得不让人惊叹在国内转手倒地的巨大赚钱效应。不过，这一次，接棒的人是上市公司海南高速。11日28日，海南高速发布公告，经第二次临时董事会决议，公司将以自有资金30020万元的挂牌保留价参与竞拍海南儋州市东坡雅居置业有限公司(下称东坡置业)100%股权。此外，还通过了将独立董事的年度薪酬从3万元提升至5万元的议案。一个月地价溢出71.43%尽管少了因公出差的独立董事汤信传的一票表决权(未委托他人行使)，该笔收购交易仍获得通过，独立董事也发表同意的意见。令人吃惊的是，海南高速有意揽入怀中的东坡置业，注册资本5000万元，上个月10日才取得企业法人营业执照。东坡置业系儋州市建设投资有限公司(儋州城建)出资组建。巧合的是，5000万元的注册资本，巧好是东坡置业参与儋州国土资源局竞拍的准入门槛(竞买保证金)。然而，东坡置业经营仅一月有余，毫无营收又带着19.88万元的亏损额却要以至少30020万元的身价嫁入海南高速，其魅力何在？答案竟是位于海南儋州市那大城北新区国盛路北侧的一块约938.7亩的土地。该混合住宅用地地块是东坡置业目前的资产，列入无形资产，账面净值为1.75亿元。截至今年10月30日，经审计的东坡置业总资产为2.21亿元，净资产为4980.12万元。负债中的1.54亿元为应付账款，系东坡置业应付儋州市国土资源局土地款。被海南高速看中后，东坡置业经北京中科华资产评估公司评估后的净资产为1.75亿元，增值率高达252.32%。约1.26亿元的净资产增值来自于上述938.7亩的土地溢价：1.75亿元的账面土地值升至3亿元，溢价率71.43%。但细心的人不难发现，买家海南高速可是要以30020万元的价格去买一个账面净资产仅4980.12万元的置业公司，后者股权溢价率可是逾5倍。其实，东坡置业股东儋州城建屁股还没坐热，当初账面值1.75亿元的土地，如今尚有1.54亿元的土地出让款未交清，刚拿到这块地就要当二道贩子，倒手转让给海南高速。这块地出身于儋州市国土资源局的公开挂牌出让，2009年10月15日东坡置业通过竞拍方式获得该地块，拍卖起始价仅为1.52亿元(243元/平米)。截至10月30日，该地账面净值约为1.75亿元。短短一个月，东坡置业却要被儋州城建以30020万元的挂牌保留价出让，而海南高速有意接手。如此，儋州城建上演一场空手套白狼的把戏，便轻松获取1.26亿元收益，利润率高达500%。有趣的是，东坡置业100%股权的出让是在2009年12月中旬才会以拍卖方式挂牌出让。而儋州城建却早早地将这一信息提供给了海南高速，海南高速也就应邀欲买下。卖宾馆套现对于收购东坡置业股权的交易，海南高速公告中称，“为增加公司经营性土地储备，维持房地产可持续发展能力”。值得一提的是，不仅儋州城建爱折腾，海南高速也爱折腾。在收购东坡置业之前，海南高速刚刚做了笔买卖，获得一笔投资收入。10月17日，海南高速公告，将控股子公司海南国宾馆53.26%全部转让给海口新城区建设开发有限公司(新城建)，交易价格为1.64亿元，其中股权转让款5881.28万元，收回对国宾馆的应收债权1.05亿元。此次出售海南国宾馆，海南高速帐上资金多了1.64亿元，不仅债权收回，还增加投资收益881.28万元，从而增加净利润700万元。无疑，左手卖出，右手买进，一买一卖之间，海南高速的资金压力减缓不少。1.64亿元的股权转让现金和债务追回款刚好解决了海南高速收购东坡置业所需资金的一半。不过，令人疑惑的是，海南高速10月16日才获得董事会同意，出让国宾馆的控股权，为何10月9日就已经收到了买家新城建的8190.64万元股权转让及债券款项，占交易总额的50%？剩余的50%款项则转入建设银行股权交易资金托管账户。是管理层先斩后奏还是董事会的审议会议只是事前沟通默认后的一个形式？